Gündelik

İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra ABD’de konut sektörünü tehdit eden 6 dönem yaşandı. 1955- 57, 1959, 1966, 1969, 1975,1982 ABD kapitalizminde göreceli parasal daralmaların yaşandığı dönemlerdi. Bu dönemlerde hem ipotekli konut satışları hem de buna bağlı inşaat sektörü geriledi. Bu bize gösteriyor ki, konut sektörü ve mortgage sistemi daraltıcı ekonomi politikalarla bir arada yürümüyor. Bugün de ABD’de sistemin düştüğü durum içler acısı zaten.

Son verilere göre, 2000′den 2005′in sonuna gelindiğinde ise verilen yüksek faizli kredilerin büyüklüğü 650 milyar dolara ulaştı. Bu kredilerin toplam mortgage pazarındaki payı ise yüzde 20′ye çıktı. Üstelik son dönemlerde kredi borcu olanların ümitlerini bağladığı ABD Merkez Bankası’nın (FED) faiz oranlarını yakın zamanda indireceği beklentisi de hemen gerçekleşecek gibi görünmüyor. Kısacası ABD, yeni yeni “yumuşak iniş” senaryosuna alışmaya çalıştığı bir dönemde mortgage pazarında bir temerrüt dalgası yaşanabileceği endişeleri de bir yandan artıyor.

Son haftalarda ABD’de mortgage kredilerindeki batığın artabileceği değerlendirmeleri yaygınlık kazandı. Dow Jones endeksi ve Nasdaq bu yüzden önemli kayıplar yaşadı. Wall Street’deki yatırım danışmanlığı şirketleri de ABD emlak sektöründe yaklaşmakta olan bir fırtınadan kaygılı. Federal Rezerv Kurulu tarafından geçenlerde yayımlanan araştırma raporuna göre, ülkedeki bankaların yüzde 15′i son 3 ayda mortgage kredileri için takibi sıkılaştırdı. Bu oran, 1990′dan bu yana ilk kez bu kadar yükseldi.

ABD’deki bazı bankaların normal şartlarda kredi verilebilecek müşterilerine bile daha çok gelir sağlamak için yüksek faizli kredi sağladığı, bunun da geri ödeme sorununu büyüttüğü belirtiliyor. Daha da kötüsü bu kredileri alanlar, her 12 ayda bir bankaları tarafından değiştirilen faiz oranlarını kabul etmek zorunda. Örneğin 2005′te yüksek faizli kredi alanların aylık ödemeleri her ay yüzde 30 ila yüzde 50 arasında artış gösteriyor. Bu yıl faiz artışı yapılması beklenen mortgage kredilerinin büyüklüğü ise 1.5 trilyon dolara yaklaşıyor.

BANKALARIN FAİZ SARMALI
Mortgage Bankaları Birliği’nin verilerine göre bu yıl bankalar, ödenmeyen mortgage kredilerini yeniden finanse edebilmek için 700 milyar dolarlık kredi daha alacak. Mortgage pazarını araştıran Center for Responsible Lending kuruluşunun verilerine göre, verilen yüksek faizli kredilerin yüzde 20’si geri ödenemeyecek ve 2 yılda 2 milyondan fazla ailenin evsiz kalmasına neden olacak. 2006 sonu itibariyle mortgage pazarından bir yılda alınan yüksek faizli kredilerin yüzde 6’sının ödemelerinde en az 2 ya da 3 aylık gecikmeler yaşandı. 2003 ve 2004′te alınan kredilerin geri ödenmeme oranının ise 3 kat daha fazla olduğu belirtiliyor. Şimdi ise ABD’de bazı tüketici gruplarının girişimiyle kredi verilirken müşteri menfaatini göz ardı eden banka ya da aracı kurumların faaliyetten uzaklaştırılmaları talep ediliyor.

Yüksek faizli kredilerle desteklenen yatırımların iflasına karşı sigorta alınmasını sağlayan kredi iflası swap işlemleri olarak bilinen mali kontratların maliyetierini izleyen endeksler ise mortgage sektöründe olası bir çöküş endişesine işaret ediyor. Wall Street’in izlediği ABX-HE endeksleri geçen temmuzda faaliyete geçtiğinden bu yana en düşük seviyesinde. Bu düşüş ise sigorta kontratları satanların mortgage iflaslarını telafi etmek karşılığında daha fazla komisyon ödemesi talep etmeye başladığı anlamına geliyor. Mortgage sektörü genelinde yaşanacak iflas dalgası olasılığına daha fazla şans verilmeye başlanmış durumda. Bu koruma kontratlarının en büyük talibi yani ödeme temerrütlerinin artacağına oynayanlar ise hedge fonlar.

AMERİKALI BORÇ BATAĞINDA
Ama bunlar yeni değil. Monthly Review’in 2006 Haziran sayısında John Bellamy Foster, sıradan Amerikalıların durumunu anlatıyor; İmpara-tor’un ön bahçesini. Amerika’ya bir nevi yakından bakmak diyebileceğimiz bu yazı ilginç saptama ve istatistiklerle dolu.

Reel ücretler 90′ların sonundaki küçük bir yükselmenin dışında, yerinde sayıyor. Bu durumda Amerikan tüketicisinin satın alma gücü düşüyor, ama toplam tüketim artıyor. Tüketim 1994-2004 arasında milli gelirden daha hızlı artıyor. Bunun tek bir açıklaması var; borçlanma. Evet, tıpkı Amerikan devleti gibi ortalama Amerikalı da borçlanıyor. Toplam borçların harcanabilir toplam gelire oranı son 30 yılda yüzde 62′den yüzde 127′ye yükseliyor. Bunu kolaylaştıran ise FED’in düşük faiz politikası. Burada dikkat çekici bir başka nokta da yoksullaşma oranı ile borçlanma oranının at başı gitmesi. En yoksul borçlu ailelerin dörtte birinden fazlası, en ağır borç yüküne sahip. Ödenmemiş borcun harcanabilir gelir içindeki hızlı artışıyla bundan payı en çok işçi aileleri alıyor.

Borç faiz ödemelerinin harcanabilir gelire oranı 1980′de yüzde 11 iken, 2005′te 13.7′ye çıktı. Bugün Amerika’da tipik bir orta sınıf ailesi kredi kartı ve mortgage borcu batağında. Halihazırda tüm kart sahiplerinin neredeyse üçte ikisi temerrüde düştü ve faizin faizini ödüyor. Kart sahibi başına düşen ortalama borç batağı 2005 sonunda 4,950 dolara ulaştı. Yani “gelişmekte olan bir ülkenin” kişi başına düşen gelirinden fazla.

Kredi kartı borçluları açıklarını kapatabilmek için mortgage sisteminden hisse çekiyor. 2005′in sadece son 3 ayında mortgage borçları 1.11 trilyon dolar arttı. Bu da ödenmemiş mortgage borçlarını 8.66 trilyon dolara çıkardı. Bu rakam ABD GSYİH’sının yüzde 69.4′üne eşit. Bu yüksek oranda borçlanma yüksek faiz demektir ki; bu da harcanabilir gelirin ve gelecekteki tasarruf oranının düşmesi anlamına geliyor. Olası sonuçları dünya için çok ağır olacak. Daha şimdiden ABD’deki şirketler ihtiyat olarak karlarını dağıtmıyor ve yatırıma yönlendirmiyor. 2005 itibariyle dağıtılmamış nakdin 2 trilyon dolar düzeyinde olduğu tahmin ediliyor.

AVRUPA BİRLİGİ’NDE DURUM
Avrupa Birliği’nde konut finansman piyasaları gelişmiş olup, özellikle Birliğe sonradan katılan Yunanistan, İspanya, Portekiz’de önemli adımlar atıldı. AB’de sistem hem “Mevduatla Finansman Sistemi, hem de İpotek Bankacılığı şeklinde gelişti. AB’de devlet yakın zamana kadar bu piyasaya sosyal yanıyla müdahale etti. Ancak bu sistem, ABD’de olduğu kadar, AB ülkelerinde hızlı bir gelişme ve derinlik göstermedi. Özellikle 70′lerin ortalarına kadar AB ülkeleri, sistemi sosyal konut oluşturmak çerçevesinde yürüttüler. Örneğin 1949-1963 arasında yalnız F.Almanya’da sistem çerçevesinde 7.3 milyon konut üretildi. Bunun 3.8 milyonu sosyal konuttur. Bu dönemde toplu konut projelerine 200 milyar DM finansman sağlandı. Bu fonların yüzde 45′ini ipotek bankaları 20-35 Yıl vade ile sağladılar. Geri kalan miktar kamu fonlarından sağlandı.

İngiltere’de ise Yapı Toplulukları (Building Societies) ile ticaret bankalarının işbirliğini görüyoruz. Bu Yapı Toplulukları, üyelerinin ödedikleri taahhütlerden gelen fonları üyelerine kredi olarak veriyor. Bu krediler, üyelerinin sahip oldukları gayrimenkulun ipoteği ile veya kira garantisi ile güvencelendiriliyor.

Diğer Avrupa ülkelerinde de konut finansmanı, sosyal devlet olgusunun geçerli olduğu 8o’lerin başlarına değin devlet ağırlıklı finanse edildi ve sosyal konut yapımına ağırlık verildi. Ancak son 20 yıldır AB’de konut finansmanı ABD’de şimdilerde olduğu gibi insanları borç ve geri ödeyememe batağına sürükleyen bir menkul kıymet sistemidir. AB’de mortgage sistemi, ABD’de olduğu kadar olmasa bile, birçok orta gelirliyi zora sokan, temerrüde düşüren bir sistem haline dönüştü.

Dolayısıyla mortgage sistemi hem ABD’de hem de AB ülkelerinde ilk önce Keynesçi ekonominin gereği talep yanlı politikaları desteklemek amacıyla geliştirildi, daha sonra bu, 70′ler-den itibaren hızla mali sermayeyi besleyen bir menkul kıymet sistemine dönüştü. Şimdi bu sistem her iki kıtada da insanları ömür boyu sürecek bir kölelik zinciriyle bağladı.

TÜRKİYE GERÇEĞİ
Türkiye’de de yasa çıktı. Herkes yazdı çizdi. Artık öğrenildi ki, bu sistem dar gelirliye yaramayacak. Faiz oranlarında ise hemen bir düşme beklenmiyor. Zaten bankalar şu andaki cari faiz oranlarından kredi veriyorlardı. Yalnız ipotek ettikleri kredinin geri dönmemesi durumunda ne yapacaklarını bilmiyorlardı. Şimdi biliyorlar. İpotekleri toplayıp bunları menkul kıymet havuzlarında değerlendirecekler. Bankalar bir nevi ipotek satıcısı durumuna dönüştü. Yasa böylece ev sahibi olmak isteyen dar gelirliyi değil de banka sistemini rahatlattı. Yasa ile Türkiye’de inşaat ve konut-emlak sektörlerinde, yine de, önemli değişimler olacak. İşte yasayla birlikte olacaklar ve olmayacaklar.

1 Faizler hemen düşmeyecek Şu anda en uzun vadeye uygulanan faiz 1.54 civarında. Örneğin bunu Anadolu Bank uyguluyor. Yine de bu dünya ortalamasının çok üzerinde, ancak faizlerin düşmesi için bir süre beklemek gerekecek. Çünkü Türkiye’de kurumsal ve yerleşik bir konut menkul kıymet sisteminin kurulması ipotek havuzlarının oluşması, ipoteğe bağlı menkul kıymetlerin ikinci el olarak işlem görmeye başlaması gerekecek. Ancak bundan sonra Türkiye’ye gayrimenkul ipotek fonları girmeye başlayacak. Ama bu durumda bile Türkiye’nin diğer ülkelere göre pahalı fonlanması söz konusu. Çünkü burada Türkiye için iki sorun var. İlki, Türkiye dış dalgalanmalardan ilk önce ve en çok etkilenecek ülkelerden biri. Hem ekonomik-sosyal yapısı nedeniyle hem de coğrafi konumu nedeniyle. Bu iki handikap uluslararası gayrimenkul fonlarının Türkiye’ye temkinli yaklaşmasına ve Türkiye risk priminin yüksekliğine yol açacak. İkincisi, Türkiye’de oturmuş bir ekonominin olmaması. Hem kayıt dışı yüksek hem de kon-joktürel, sektörel ve bölgesel işsizlik olguları var. Emek piyasası çok hareketli. Bugün düzgün geliri olan bir ailenin yarını garanti değil. Bu durumda mortgage kredisi kullandıran bankalar bunu göz önüne alan bir faiz oranı belirleyecek. Bu da faizleri en azından önümüzdeki 5 yılda dünya ortalamasının üzerinde tutacak.

2 Çok yüksek fiyat artışı beklemeyin Konut ve diğer gayrimenkul fiyatlarında yasa ile rant sağlayacak bir fiyat hareketi kimse beklemesin. Fiyatlar eski seyrinde

gidecek. Belki faizlerin düşmeye başlamasıyla bir miktar yukarı yönlü hareket olabilir. Ancak bu, bir zaman sonra, yerine oturacak. Çünkü Türkiye artık gayrimenkul de dünyayı izleyecek. Özellikle büyük kentlerde zaten fiyatlar iki yıldır şişik. Bir de TOKİ, KİPTAŞ ve diğer benzer kuruluşlar yeni yasayla, uygun fon bulup büyük konut projelerine girerse 2008 sonrasında fiyatlar aşağı yönlü hareket yaşayabilir. O zaman tekrar edersek; seçim öncesi ve hemen sonrası yukarı yönlü fiyat hareketleri gözlenecek, ancak ondan sonra bu sistem bir menkul kıymet sistemi olduğu için fiyatlar dünya fiyatları ortalamasının çok üzerinde olmayacak. Yalnız bu değerlendirme birtakım istisnai bölgeleri ve durumları kapsamıyor. Örneğin İstanbul’un sur içi bölgesi gibi. Lüks konut üretimi gibi. Buralarda rant sağlayacak artışlar olabilir.

3 Konut talebi de, üretimi de hemen artmayacak. İnşaat sektörünün hareketlenmesi yasadan çok ekonominin seyrine bağlı. Bu durumda yasayla, konut talebi ve üretiminin düğmeye basılmış gibi artması beklenmemeli. Bir de şu anda yasaya rağmen vadeler yeteri kadar uzun değil. Vergi teşviki de yok. Vergi teşvikinin olmaması dezavantaj. Vergi teşviki olsaydı sistemin daha hızlı büyümesi sağlanabilirdi. Bugün inşaat sektörü yaklaşık 200 işkolunu arkasından sürüklüyor. Bu devasa ekonomik gücün bir iki ayda harekete geçmesi beklenemez. Burada siyasi iradenin rolü çok önemli. TOKİ lüks konut değil, gerçek işlevine dönüp sosyal konut projelerine soyunursa, yasayla, yurtdışından çok önemli bir fon girişini sağlayabilir. Bu hem konut fiyatlarını aşağıda tutar, hem de dar gelirliye yarar. Konut talebi de bugünden yarına artacak bir olgu değil.

4 Sistem ekonomiyi diken üstünde tutacak Sistem, istikrarlı ve uzun vadeli fon girişi sağlayacak, mali piyasaları derinleştirecek. Bu yolla Türkiye’nin hem AB yakınlaşmasını sağlarken siyasi ve ekonomik oyuncuları da istikrar konusunda zorlayacak. Çünkü sistemdeki en ufak bir istikrarsızlık, fon girişini zayıflatıp faizleri yükselteceğinden MEVİKOS’a bağlı tüm ekonomi çökme tehlikesi yaşayabilecek. İnşaat sektörü denetim altına alınacak. Bu hem vergi hem de kalite olarak yaşanacak. Kayıt dışı azalacak, insanlar işlerini banka aracılığıyla görmeye başlayacak. Emlak ve inşaat sektörlerinde yeni ve nitelikli istihdam yaratacak.

Ama şu unutulmamalı, bu sistem Türkiye’yi hep diken üzerinde tutacak. İnsanların yaşamları ABD’de ve AB’deki gibi bir zincirle Mezar Vade kredilere bağlı olacak. Zincirin bir halkasının kopması belki bir yaşama mal olacak.

Türkiye’de, şimdilerde ABD’de gelmekte olan krizin gerçekleşmesi olasılığı daha yüksek. Türkiye’nin riskleri ortada. Bunun gerçekleşmesi ise öyle 2001 krizinde bankaların çökmesi gibi olmaz. Bu bir toplumun çökmesi anlamına gelir ki çok önemli ekonomik ve sosyal gelişmelere yol açar.

Bu açıdan Mezar Vade İpotekli Konut Sistemi hem insanımızı hem de ekonomimizi diken üzerinde tutacak bir sistem.

YARIN: YASA İLE İLGİLİ UZMAN VE MESLEK ODALARI GÖRÜŞLERİ