Gündelik

HAZIRLAYAN: CEMİL ERTEM
Türkiye yeni bir yasayla tanıştı. Bu yasa ne denirse densin önemli değişimleri gündeme getirecek. Ama bu değişimler şimdilik ev sahibi olmak isteyen çoğunluğun yanından bile geçeceğe benzemiyor. Ancak yasa Türkiye’de hem mali piyasalara yönelik bir menkul kıymet sistemi oluşturması açısından hem de inşaat ve konut sektörüne yönelik düzenlemeler açısından önemli eksiklikler taşıyor. Bunları ve yasanın genel bir değerlendirmesini İstanbul Üniversitesi’nden Dr. Bilge Nur Katipoğlu şöyle yapıyor:

“Mortgage’ın şu anda bankaların verdiği konut kredilerinden farkı öncelikle vadenin uzaması gibi gözükse de sistemin başarıya ulaşabilmesi için orta gelir grubunun satın alabileceği ödeme planlarının oluşturulması gerekiyor. Bunun için de enflasyonun aşağıya çekilerek reel faiz oranlarının yıllık yüzde 6-7′ler seviyesine getirilmesi ayrıca hem yatırımcıya hem de tüketiciye bir takım vergi teşviklerin sağlanması şart. Bu kredilerin konut kredilerinden diğer bir farkı da, kaynak sağlayabilmek amacıyla, kredi veren kuruluşların, ipotekli kredileri karşılığında menkul kıymet ihraç ederek, kredilerini, menkul kıymetleri satın alan yatırımcılar aracılığıyla ikincil piyasalarda finanse ediyor olmalarıdır.

Önemli diğer bir konu da sistemin aktörleri ve bu aktörlerin tanımında karşılaşılabilecek hukuki sorunlardır. Kredi alan ve kredi veren açısından risklerin ortadan kaldırılmasına yönelik Title Insurance (Tapu Sicil Sigortası), Mortgage Payment Protection Insurance (İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası), Mortgage Credit Protection Insurance (İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası) ve Mortgage Insurance (Mortgage Sigortası), Indemnity Insurance (Değer Kaybı Sigortası) ve Bireysel Emeklilik Sistemi’nin gelişmiş ülkelerdeki gibi etkin işlemesi gerekiyor.

Yasada düzeltilmesi gereken noktalardan biri, özellikle bu sistemle ilk kez ev satın alacakların 100 bin YTL’ye kadar olan kredi ödemelerini gelir vergisi matrahından düşebilmesine olanak tanımasıdır.

Ayrıca gelişmiş ülkelerde bankaların kullandırdıkları konut kredileri menkule dönüştürüldüğünde devlet garantisi verilirken yasa tasarısında mortgage tahvillerine hazine garantisi verilmemesi de tartışılan noktalardan biridir. Bu nokta yabancı fonların Türkiye’ye gelmesini önleyecek bir dezavantaj gibi gözükse de kredi taleplerinin filt-rasyonu açısından kısa vadede bir önlem olarak dikkate alınabilir.

YENİ MESLEKLER
Tüketiciler açısından tartışılacak diğer konular ise yasa tasarısında borcunu vadesinden önce kapatanlara getirilecek cezanın ve sabit faiz yanında değişken faiz seçeneğinin yer almasıdır. Bankaların tüketiciyi doğru yönlendirmesi, kredi talep edenlerin de piyasayı inceleyerek bilinçli tercihlerde bulunmasını gerekiyor.

Bu noktada Mortgage bro-kerlığı ve gayrimenkul değerleme uzmanlığı gibi uzmanlık gerektiren yeni meslekler önem kazanacaktır.

Daha önce bankalardan konut kredisi alarak ödemesi devam edenler de yasa çıktığında sisteme dahil olacaktır. Yasayla beraber konut kira ve satış fiyatlarında çok fazla bir esneklik olmayacaktır. Çünkü 2005-2006 döneminde fiyatlarda önemli bir artış yaşandı ve 2006′nın ikinci yarısından itibaren fiyatlar düzeltme sürecine girdi. Ayrıca teknik bir analiz yapılacak olursa 2001-2006 arasında talep fazlalığı ve bunu karşılayabilecek arz gecikmesi sonucu ortaya çıkan fiyat artışları, arzın doyuma ulaşmasıyla durdu.

Bundan sonraki süreçte gerçekleştirilecek projelerin orta ve düşük gelir gruba hitap etmesiyle sistem ivme kazanabilir.

MİMARLAR ODASI İSTANBUL ŞUBESİ ÜYESİ MÜCELLA YAPICI: Kentsel yağma gündeme gelecek
Bugünlerde daha çok bir konut finansman modeli olarak tartıştığımız adını şimdilik “Tutsat” koyduğumuz bu rehin yasaları demeti ile emeğiyle geçinen kesimlerin konut sorununun çözümü asla mümkün olamayacak ve halkın konut edinme ve güvenli çevrelerde yaşam umudu ve emeğini, finansal krizlerin çözümü uğruna kullanmaya kalkışmak ileride geri dönüşü imkânsız sosyal ve ekonomik sorunlara yol açacak. Bu gerçeklerin altını bir kez daha çizerek bir başka konuya değinmek istiyorum.

Kamuoyunun da çok iyi bildiği gibi hayatımıza “Mortgage” ile giren çok önemli bir iki kavram ve mekanizma daha var. Küresel Fırsatlar, Uluslararası Gayrimenkul Yatırımcıları ve/veya ortaklıkları ve tabii ki Kentsel Dönüşüm. Özellikle Büyük Marmara depremi sonrası deprem korkusu da kullanılarak kentlerimizin doğal, tarihi, kültürel değerleri ve tüm şehircilik, mimarlık ilkeleri göz ardı edilerek bir projelendirme ve yapılaşma furyası başlatıldı.

Bu gelişme ve projelere baktığınızda ise dar gelirliye konut edindirme olan, ancak asıl işlevinden soyunarak kar etmeyi ve uluslararası gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile çalışmayı ilkelerinin arasına yerleştiren Toplu Konut İdaresi’nin sunduğu konut projeleri de dahil olmak üzere bir başka küresel piyasanın geliştirilmekte olduğunu görüyorsunuz.

Özellikle kentin en olmadık yerlerine her türlü planlama etiği ve disiplini dışında dikilen alışveriş merkezleri, plazalar, beş yıldızlı oteller, lüks rezidanslar bir yandan küresel para aklama mekanizmaları haline gelirken bir yandan da kendi ülkelerindeki imar, planlama hukuku ve tüketici ve kentli hakları konusundaki gelişmişlik nedeniyle istedikleri gibi at oynatamayan küresel emlak piyasasının kan alacağı merkezlere dönüştürüldü. Sadece konut piyasasının argümanı imiş gibi gösterilen Mortgage yolu ile asıl satışa sunulan ve müşteri aranan küresel mallar ise işte bu kara para aklama merkezleri. Bu merkezleri hem yaparken hem de satarken nemalanacak tek taraf sadece bu küresel yağma piyasasında oluşacak fonları amaçları doğrultusunda kullanacak finans kesimini olacaktır.

Sonuç olarak; “Tutsat” yasasını yukarıda özetlemeye çalıştığım yaklaşımlar çerçevesinde de irdelemek; temel insan haklarının en önemlilerinden biri olan güvenli ve sağlıklı bir çevrede barınma hakkını dahi istismar ederek yaşam alanlarımızı kâr edilecek küresel meta haline getiren bu yeni dünya düzeninin mekanizmalarıyla kimlerin tutulup nelerin satılacağı konusundaki toplumsal uyanışı güçlendirecektir.

İNŞAAT MÜHENDİSLERİ ODASI İSTANBUL ŞUBE BAŞKANI CEMAL GÖKÇE: Ucuz arsa ve vergi teşviki şart
Ekonomisi son derece kırılgan, dışa bağımlı, iç ve dış borçları son derece yüksek, küresel sermayenin yönlendirdiği bir siyasal yapı ve ekonomik düzenin istikrarlı olma şansı yok. Mortgage sistemi (ipoteğe dayalı kredi) ile konut sahibi olunması, ekonomisi kırılgan olmayan ülkelerde uygulanabilir

BUGÜNLERE NASIL GELDİK?
1950 sonrası yaşanan hızlı kentleşme ve sanayileşme süreci, göçü ve İstanbul gibi kentlerin nüfus artışını da önemli ölçüde etkiledi. Hızlı nüfus artışı, arsa ve konuta olan talebi de büyük ölçüde etkiledi. İstanbul gibi kentlere göçen insanların arsa ve konut talebinin karşılanmaması, yerel düzeyde, merkezi düzeyde ve kurumsal yapılanmalar ölçeğinde talebin büyüklüğü ve çeşitliliğini dikkate alacak bir planlamanın yapılmaması, konut üretimi politikasındaki yetersizlik, gerekli kaynak ve uygulama araçlarının geliştirilmesi konusundaki eksiklikler, 1980′in başına kadarki süreçte, gecekondulaşma konusu barınma ihtiyacının önemli bir aracını oluşturdu.

Bu bağlamda,1980′li yıllara kadar özel mülk sahibine, küçük girişimciye, yapsatçı ve gecekondu sahiplerine bırakılan kentsel rantlara, 1980 sonrası dönemde sermaye kesimi ve arsa mafyası da talip oldu.

1980 sonrası dönemde, kaçak yapılaşma, ticaret ve sanayi yapılarından, tarım ve turizm yapılarına kadar tüm sektörlerde yaygınlaştı. Kent çeperlerinde ve kıyı kesimlerinde kamu arazilerinin yağmalanmasını, tarım ve orman alanlarının yok olmalarını; açıkçası, içme suyu havzaları da plan tadilleriyle ve yeni planlar yapılarak, (Bayındırlık Bakanlığı, Turizm Bakanlığı v.b) yapılaşmaya açıldı.

Ayrıca, orman alanları üzerine kurulan lüks konut alanları, üniversite kampusleri, tarım arazileri üzerine kurulan sanayi yapıları, yapılaşmaya kapalı kıyı alanlarında yapılan turizm tesisleri, kent merkezlerinde yapılan kaçak ticaret merkezleri, tapu kaydında inşaat izni olmayan, buna rağmen imar hukuku açısından bir dizi skandal yaratılarak yapımı tamamlanan gökdelenler ve bunlara benzer kaçak yapılar, toplumda ortaya çıkan yozlaşma ve yapı kalitesinin düşmesine önemli ölçüde katkı sağladı.

BUGÜN NELER YAPILMAK İSTENİYOR?
Gerek planlı alanlarda, gerekse plan dışı yapılaşan alanlardaki kaçak yapılara çeşitli dönemlerde af getirilerek, plan kapsamına alındı ve yasal bir çerçeveye kavuşturuldu. Bu anlayış, bugünkü yapılı alanlardaki konut nitelikli, fakat deprem güvenliği olmayan yapıların ortaya çıkmasını sağladı. Bugün, bu alanların “Kentsel Dönüşüm Alanları” olarak yeniden düzenlenmesi de gündeme geliyor.

Bugün, özellikle TOKİ kanalıyla ve Anakent Belediyesi’nin kuruluşu KİPTAŞ kanalıyla üretilen konutların satılmadığı biliniyor. Ayrıca, gerek konut üretimine giren firmalar, gerekse maketlerden satış yapmayı planlayan firmalar, bu yasanın çıkmasının temel altyapısını oluşturdu. 2006 Mayıs ayında konut kredi faizlerindeki artış ve dövizin hızla yukarıya tırmanması, ekonominin bir krizle karşılaşma ihtimalini doğurdu. Ayrıca işsizliğin artması, çalışan emekçi kesimlerin ücretlerindeki yetersizlik, sanayi üretiminin düşmesi, kredi faizlerindeki yüksek artışlar, başta İstanbul olmak üzere konut arzının fazlalığı ve bu arzın eritilememesi, yeni bir psikolojik ortamın yaratılmasına olan ihtiyacı da gündeme getirdi.

Ayrıca küresel sermayenin Türkiye’yi, özellikle de İstanbul’u bir yatırım alanı olarak seçmesi, konut alanının da yeniden düzenlenmesinin önünü açtı.

Bir yandan krize girmesi muhtemel TOKİ ve benzeri konut üreticilerinin, konutlarını eritmek, ayrıca, yasadan önce kredi kullanılarak satılmış olan ipotekli konutları tahvilleştirip dışarıya ihraç etmek, bu yasal düzenlemenin önemli bir parçası olarak görülebilir.

Açıkçası,

- İç ve dış açığın giderek artması,

- İç talebin giderek azalması ve durması,

- Dış satımların azalması ve durması,

- Sanayi üretiminin giderek azalması ve durması (fabrikaların), Seçim yılında, bu yasayla inşaat sektörünün durgunluğa girmesinin önlenmesi, siyaseti finanse eden inşaat sektörünün bir uzantısı olarak karşımıza çıkıyor. Bugüne kadar, ipoteğe dayalı kredi sistemiyle; “kira öder gibi ev sahibi olma” yolunun açılacağına ilişkin psikolojik bir ortam yaratıldı. Ayrıca, birçok yurttaşımız ipoteğe dayalı kredi yoluyla konut alınması sistemini, devletin yaptıracağı sosyal konutlarla karıştırıyor. Sanılıyor ki; ucuz, ucuz yaptırılacak konutlardan, kendileri de dişlerini birazcık sıkarak aylık taksitlerini ödeyebilecekleri konutlardan birini alabilecekler.

» Piyasa sisteminin geçerli olduğu bir düzende yaşıyoruz. Ekonomisi son derece kırılgan, dışa bağımlı, iç ve dış borçları son derece yüksek, küresel sermayenin yönlendirdiği bir siyasal yapı ve ekonomik düzenin istikrarlı olma şansı yok. Mortgage sistemi (ipoteğe dayalı kredi) ile konut sahibi olunması, ekonomisi kırılgan olmayan ülkelerde uygulanabilir.

» Yasanın yapılmış olması, konuta ihtiyacı olan herkesin bu yasadan yaralanabileceği anlamına gelmemelidir. Faiz maliyetlerinin yüksek olması, enflasyonla faizler arasında bir dengenin sağlanamaması, açıkçası, ihtiyaç sahiplerinin konut ihtiyacını karşılayacak bir uygulamadan uzaktır.

» Bugün, bankaların ve kredi verecek kuruluşların kaynakları yeterli düzeyde değildir. İpoteğe Dayalı Kredi Yasası; uzun vadeli ek bir para kaynağı yaratmayı temel alan bir düzen kurma amacını taşıyor. Bankalar, verdikleri kredi karşılığı alacakları borç senetlerine dayalı olarak, “Varlığa Dayalı Menkul Kıymet” çıkaracaktır. Bu tahvilleri de Sermaye Piyasa-sı’nda satarak daha çok para kazanmayı hedefliyorlar. İpotekli kredi karşılığı çıkarılan tahviller, hazine tahvillerinin faizinden her zaman yüksek olacaktır.

» Ülke ekonomisinin sürekli olarak inişli çıkışlı olması, çalışan kesimler açısından da her zaman sorun yaratıyor. Mevcut durumuna, çalıştığı işe ve aldığı ücrete bağlı olarak bankalardan bugüne kadar konut kredisi kullananlar, işlerini kaybetmeleri nedeniyle almış oldukları banka kredilerini de ödeyemiyor. Ayrıca, ödeme güçlüğü nedeniyle kredilerini ödeyemeyenlerden bu paraların tahsil edilmesi, uzun bir zaman alıyor. Yeni yasayla bu süre oldukça kısaltıldı.

» Yasa, konut kredisini kullananı korumaya yönelik bir düzenleme değildir. Bu kredilerin bir yatırım kredisi olduğu, kredi alandan çok, kredi vereni koruduğu bilinmelidir.

» Bu yasa çıkmadan önce, sadece bankalar kredi verebiliyorlardı. Bu yasanın yürürlüğe girmesiyle, özel finans kurumları ve tüketici finansman şirketleri de konut kredisi vereceklerdir.

» Kredi veren kuruluşların iflası halinde, tasfiye işlemlerini “fon” yürütecek, tasfiye kararı verilen kuruluşun ödemeleri durdurulacaktır.

» Bu yasadan önce konut kredisi alanlar, otomatik olarak bu yasa kapsamına alınacak. Konut kredisi kullanmış olanlar, bu yasanın yürürlüğe girmesiyle 3 ay içerisinde müracaat ettikleri taktirde, eski yasa hükümleri geçerli olacaktır. Bu süre içerisinde başvurmayanlar, otomatik olarak yeni yasa kapsamına alınacaklardır.

» Bu yasadan önce konut kredisi kullananlar, borçlarının tümünü kapatmak istediklerinde herhangi bir cezayla karşılaşmıyorlardı. Bu yasayla kredi kullananlar, zamanından önce borçlarını kapatmak isterlerse, ana paranın yüzde 2 fazlasını (cezasını) ödeyeceklerdir.

» Konut sahibi olmak için, kredi kullananlara dairelerinin süresinde teslim edilmemesi, veya kusurlu teslim edilmesi durumunda, kredi veren kuruluşun ve müteahhidin sorumluluğu bu yasayla, 1 yıl ve alınan kredi miktarıyla sınırlı bir hale getirildi. Oysa, bu yasadan önce kredi kullananların tüm zararları karşılanıyordu.

» Bu yasayla, kredi alan kişinin kredi borcunu ödeyememesi durumunda; icra, iflas süreci hızlandırıldı. Ödenmeyen kredilerin tahsil edilme süresi daha hızlı bir hale getirildi.

» Bu yasa kapsamında kredi kullanarak konut sahibi olmak isteyenlerin ödeyecekleri parayı, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisansı eksperler belirleyecektir.

» Konut kredi kullanım süresinin 20 yıla kadar uzamış olması önemli değildir. Bu vadenin yanında, kredi faizlerinin düşük, dolayısıyla kredi taksitlerinin daha kolay ödenebilir olması gerekiyor. Ülkemizde ortalama ücretlerin 600-700.- YTL olması, faizlerin aylık yüzde 1,50, yıllık yüzde 20′ler mertebesinde olması, orta ve üst gelir grubu dışındakilerin bu yasa kapsamında kredi alarak konut sahibi olmalarını imkânsız kılıyor.

» Bu yasayla konut fiyatlarında yüzde 15-20 mertebesinde artış oldu. Ayrıca, alınacak konut bedellerinin yüzde 25′inin biriktirilmiş olması gerekiyor. Aylık ödemelerin de 20 yıllık bir süre için, alınan krediye bağlı olarak ortalama 1500 YTL olması, orta ve üst gelir gruplarının bu sistemden ancak yararlanabileceklerini ortaya koyuyor.

Sonuç olarak, buraya kadar yazdıklarımdan anlaşılması gereken; bu yasa ile dar gelirlilerin konut sahibi olmaları son derece zor. İşçi, memur, emekli ve dar gelirlilerin konut sahibi olmaları için; ucuz arsa üretilmeli, üretilecek konutlardan alınan kamu harçlarının azaltılması (kaldırılması), kullanılacak kredilerin de son derece düşük faizli ve vergi muafiyeti kapsamına mutlaka alınması gerekiyor.

BİTTİ